الإرشادات المتعلقة بإيجار العقارات


  • عادة ما تُسدد الإيجارات في دبي لمدة سنة كاملة....وتسدد قيمتها عن طريق شيك. وفي أغلب الأحوال، يُتوقع أن تُسدد دفعات الشيكات على قسط أو اثنين أو ثلاثة أو أربعة أقساط (كحد أقصى) إلا أنها لا تعتمد على المالكين الأفراد.
  • تُجدد سنوياً أغلب إتفاقيات الإيجار في دبي. إذا رغب المستأجر الحالي في تجديد اتفاقية الإيجار لسنة ثانية و/أو سنوات لاحقة، ينبغي أن تتوافق أي زيادة مع المؤشر الإيجاري الخاص بمؤسسة التنظيم العقاري وبخصوص هذه الزيادة، يجب إرسال إخطار مسبق بمدة لا تقل عن 90 يوماً من إنتهاء مدة عقد الإيجار إلى الطرف الأخر.
    http://www.dubailand.gov.ae/English/Pages/Rental-Increase-calculator.aspx
  • في حال النزاع بين المستأجر والمالك، فإن لجنة المنازعات الإيجارية التابعة لمؤسسة التنظيم العقاري بدائرة الأراضي والأملاك بدبي تقوم بتسوية النزاعات، ومن أجل إحالة النزاع يجدر تسجيل عقد الإيجار وفقاً لبرنامج إيجاري.
  • لا تستعن إلا بمندوب/ وسيط مسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري في حال اختيار الاستعانة بمندوب.
  • يحق للمستأجر المطالبة بتجديد الإيجار من خلال إرسال إخطار خطي مسبق بثلاثة 3 أشهر إلى المالك. في حال عدم رغبة المالك في تجدد العقد، يتعين عليه إرسال إخطار خطي مسبق بإثنى عشر 12 شهراً إلى المستأجر عن طريق الكاتب العدل موضح به الأسباب التي تحول دون تجديد العقد التي يمكن أن تكون أي مما يلي:
    1. في حال رغب المالك في هدم العقار لإعادة إنشائه أو إضافة إنشاءات جديدة التي من شأنها أن تمنع المستأجر من استخدام العقار شريطة الحصول على التصاريح اللازمة من بلدية دبي.
    2. في حال رغب المالك في حيازة العقار لاستخدامه في غرض شخصي أو حيازته من قبل أقاربه من الدرجة الأولى شريطة ألا يمتلك عقار ملائم لهذا الغرض.
    3. في حال رغب المالك في بيع العقار المؤجر.
  • يتولى المستأجر المسؤولية عن أعمال الصيانة العامة للعقار أثناء مدة عقد الإيجار أو حسبما يتفق عليه الأطراف.
  • يتطلب من المستأجر سداد مبلغ التامين القابل للسداد عند التوقيع على عقد الإيجار. سوف يتم رد مبلغ التامين إلى المستأجر في نهاية عقد الإيجار شريطة تسليم العقار إلى المالك بحالة مُرضية، وسداد جميع الفواتير النهائية وإلغاء عقد إيجاري فضلاً عن تقديم الإثبات الخاص بتلك الفواتير إلى المالك.
  • سوف يتفق كلٌ من المالك والمستأجر على الدفعات الإيجارية قبل التوقيع على عقد الإيجار.
  • ما لم ينص على خلاف ذلك في عقد الإيجار، يُلقى على عاتق المُستأجر سداد فواتير المياه والكهرباء (ديوا) والرسوم الحكومية وأي استهلاك شهري لجهاز تكييف الهواء (إمباور) فيما يخص العقار المؤجر.
  • يتولى المالك المسؤولية عن تسجيل عقاره ببرنامج إيجاري ويتولى المستأجر المسؤولية عن سداد تكاليف التسجيل.
  • تحتاج أي تحسينات أو تعديلات يتم إجراؤها بالعقار الحصول أولاً على موافقة المالك. يعد تأجير العقار من الباطن أمراً غير قانونياً دون الحصول على موافقة المالك.
  • إن إلغاء ملكية العقار غير قانوني دون موافقة المالك.
  • يُحظر على المالك قطع/ عدم توصيل الخدمات إلى العقار أو منع المستأجر من الاستفادة من العقار المؤجر.
  • يحتفظ المالك بالحق في طرد المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة عقد الإيجار ما لم:
    1. يخفق المستأجر في سداد الإيجار أو أي جزء منه وذلك في غضون ثلاثين (30) يوماً بعد تاريخ الإنذار العدلي بالسداد الذي يقدمه المالك إلى المستأجر.
    2. في حال قيام المستأجر بتأجير العقار من الباطن بدون الحصول على موافقة المالك.
    3. في حال استخدام العقار لأي أغراض غير قانونية أو غير مصرّح بها.
    4. في حال مخالفة أي من الشروط والأحكام المنصوص عليها في عقد الإيجار من قبل المستأجر.
    5. في حال ترك المستأجر العقار بدون موافقة المالك لأسباب غير قانونية لمدة ثلاثين (30) أو تسعين (90) يوماً في غضون نفس السنة.
    6. في حال إجراء المستأجر تغييرات في العقار من شأنها أن تجعله غير آمناً أو في حالة يتعذر معها إعادته لحالته الأصلية.
  • يتعين أن يكون مبلغ التامين قابل للسداد إلى المالك حيث تبلغ نسبته في المعتاد 5 % (عقار غير مفروش) أو 10 % (عقار مفروش) من إجمالي القيمة الإيجارية المُتفق عليها.
  • يجب سداد مبلغ التامين القابل للإسترداد البالغ قيمته 2000 درهم إماراتي (للشقة) أو البالغ قيمته 4000 درهم إماراتي (للفيلا) إلى مزود الخدمة الكهرباء/ المياه (ديوا بدبي) للإمارة التي تقيم بها عند انتقالك إلى العقار.
  • بناءً على المساحة والمشروع، قد تحتاج أيضاً إلى سداد مبلغ تأمين إما إلى إمبارو أو بالم ديستريكت حيث إنهم مورّدين مستقلين لأجهزة تكييف الهواء. سوف تعد تلك الفواتير منفصلة عن مورد الكهرباء والمياه المنتظم ما لم ينص على ذلك في العقد الخاص بك.
  • مصاريف الرسوم السكنية التي يتم إدراجها في الفاتورة الشهرية لهيئة الكهرباء والمياه بدبي التي تعادل قيمتها نسبة 5 % من الإيجار السنوي (اثنى عشر شهراً).
  • لا تستعن إلا بمندوب/ وسيط مسجل لدى مؤسسة التنظيم العقاري في حال اختيار الاستعانة بمندوب.
  • في حالة استعانتك بمندوب/ وكيل مسجل، تأكد من أنك ستعينهم وفقاً للمستندات المعتمدة وأن المندوب لديه معرفة جيدة بالسوق فيما يتعلق بتحديد الأسعار وقواعد هيئة التنظيم العقاري ولوائحها.
  • تأكد من أنك ستظل على اتصال مع المندوب، في حال عدم تنفذ العميل بما هو متفق عليه، افصله من العمل وابحث عن مندوب آخر. تعد خسارة الدخل الإيجاري خسارة لأموالك.
  • يلزم إجراء اعمال صيانة وقائية أساسية للعقار في الوقت الذي يكون فيه شاغرًا مثل التنظيف والتروية وذلك بسبب الغبار وغير ذلك من الأمور الثانوية التي تحتاج إلى عنايتكم. التأكيد على الإهتمام بالتكاليف قصيرة المدى وذلك لتجنب المشكلات على المدى الطويل والتكاليف غير المتوقعة.
  • يجب على المالك الحفاظ على العقار في حالة آمنة ويضمن أن المستأجر ينتفع من العقار المؤجر ما لم يتفق على خلاف ذلك بين الطرفين.
  • على المالك أن يتأكد من أن المستأجر قبل التأجير له بأن لديه تأشيرة إقامة في دبي وفي حالة أنها لم تكن بعد جاهزة يقدم المستأجر للمالك خطابًا من شركته أن تأشيرة إقامته أو عمله قيد التنفيذ. وإلا لا يستطيع المستأجر التقدم بطلب لهيئة كهرباء ومياه دبي وموقع إيجاري.
  • يعتبر المالك مسئول عن سداد رسوم الخدمات السنوية للعقار.
  • ومن المنصوح به لمالك العقار أن يقدم قائمة بعمال الصيانة المعتمدين والمرخص لهم للعمل بالعقار في حالة الطوارئ مثل السباك وفني مكيف الهواء، وفني الكهرباء والفني العام، وصيانة حمامات السباحة. وعلى الرغم من ذلك يجب أن يحصل فريق الصيانة على موافقة مالك العقار بالتكاليف وذلك قبل البدء في أي عمل.
  • يجب على جميع المالكين في دبي أن يكونوا على دراية بالقانون رقم (26) لعام 2007 وهو القانون الذي يحكم العلاقة بين المالك والمستأجر.
المستندات الأساسية المطلوبة من المالك:
  • سند ملكية العقار(سند ملكية)
  • نسخة من جواز سفر المالك ويجب أن يكون الاسم هو نفس الاسم المسجل في سند الملكية (بما في ذلك الملاك المشتركين).
  • الفاتورة النهائية المدفوعة لهيئة كهرباء ومياه دبي الموضح بها رقم العقار
  • صورة من إلغاء إيجاري من المستأجر السابق
  • صورة من آخر سداد لرسوم الخدمة.
  • صورة سارية من التوكيل (وذلك إذا كان المالك لديه توكيل)
    *يعتبر التوكيل ساري لمدة سنتين من تاريخ توثيقه لدى كاتب العدل.*
  • نسخة سارية من جواز السفر الخاصة بالتوكيل.
  • إيصال استلام بجميع الأموال المسددة مقابل استئجار العقار

المستندات الأساسية المطلوبة من المستأجر:
  • نسخة سارية من جواز السفر الخاص بالمستأجر مرفق بها صفحة الإقامة
  • نسخة سارية من بطاقة الهوية الإماراتية من المستأجر

من الوكيل/ الوسيط:
  • نسخة سارية من بطاقة هيئة التنظيم العقاري / ممثلًا عن المستأجر أو المالك أو كلاهما.
  • رابطة جمعية الملاك (إن وجد) ولوائح وقواعد للمستأجر أو لوائح وقواعد بيان المجمع الرئيسي (إن وجد).
  • يحق للمالك تأمين العقار الخاص به في حال حدوث أضرار سيئة لعقاره كالحرق والتلف. يجب على المستأجر أن يحصل على مشتملات التأمين لممتلكاته الشخصية.
  • يجوز لمالك العقار بيع عقاره/ عقارها أثناء فترة عقد الإيجار. غير أنه يحق للمستأجر أن يشغل العقار خلال مدة عقد الإيجار وأن يلزم المالك الجديد بالوفاء به حتى تاريخ انتهاء عقد الإيجار. يخضع تجديد عقد الإيجار لتقدير المستأجر وعلى الرغم من ذلك إذا رغب مالك العقار الجديد في استخدام العقار للسكن الخاص فعليه أن يقدم إخطار عدلي للمستأجر مدته 12 شهرًا.
  • لا يحق للوكيل/ الوسيط أن يحصل على عمولته إلا إذا وقع الطرفين على عقد الإيجار.
  • يحق للوكيل/ الوسيط أن يحصل أي دفعات إيجارية مقابل العقار بإسمه إلا إذا كان لديه سند من المالك أنه مفوض للقيام بذلك( توكيل).
  • تنص أفضل الممارسات أن يقدم البائع نسخة من عقد الإيجار الحالي إلى قائمة وكلاء البيع عند بيع العقار المستأجر ويضمن أن يدرج الوكيل بند "الشروط الخاصة" في العقد. هذا ويجب أن يكون ذلك البند مفصلاً للمتطلبات التي يقدمها المالك (البائع) والمستأجر في "تقرير بحالة العقار" لتحديد أية مشكلات وتحويل مبلغ التأمين الخاص بالمستأجر من المالك القديم للمالك الجديد وتنبيه المستأجر إلى ذلك الأمر.

    تحدد هذه الممارسة إتفاقيات واضحة تتعلق بالإيجار الذي يشكل جزء من إتفاقية البيع. ويجب أن يأخذ المستأجرين هذه العملية بعين الاعتبار وأن يقروا حق الإجارة ويحترمونها ويحتاج الملاك الجدد أن يكونوا على علم بمسئولياتهم حتى لا يواجهون مشكلة غير متوقعة أو مصروفات غير معلنة وأن يتصرف المالك (البائع) بأمانة واحترام وتحويل مسئولية الإيجار إلى إلتزامات المالك.
  • كل شيء قابل للتفاوض في مجال العقارات وتتوقف النتيجة على مهارات المتفاوض ومعرفته وإعداده ولباقته واهتمامه وعدة عوامل أخرى تتعلق بالأشخاص والظروف بالطبع وتوقيت التفاوض.
*تخضع المعلومات المذكورة أعلاه للتغيير وفقًا لدائرة الأراضي ولجنة الإيجار وقانون دولة الإمارات.
قم بطرح استفساراً

هل لديك بعض التساؤلات أو الاستفسارات ؟ من فضلك إملأ النموذج الموضح أدناه: